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2015房地产行业发展前景:一线城市新房成交回暖 地产股解析

2015-01-06 11:04 南方财富网 www.southmoney.com

  2015房地产行业发展前景:一线城市新房成交回暖 地产股解析

  本文涉及重点上市公司:招商地产(行情,问诊)、保利地产(行情,问诊)、金地集团(行情,问诊)、中粮地产(行情,问诊)、荣盛发展(行情,问诊)

  编者按:在房贷新政、降息、普通住宅标准调整等利好政策刺激之下,2014年12月一线城市及部分热点二线城市的楼市回暖,新房成交量大幅反弹,其中北京、上海、广州、深圳的新房成交量均创2014年全年最高。新房成交量反弹、去库存加速似乎给地产股近期大幅上涨提供了支撑。

  分析人士指出,此次房地产政策放松与之前有一定的相似之处,地产股存在阶段性机会。但当前行业的整体供需格局已发生根本变化,随着刚需和改善性需求的劳动力人口达到顶峰而趋于下降,整个行业难以实现V型反转。

  北上广深新房成交反弹

  北京新房市场岁末成交井喷。北京市住建委发布数据显示,2014年12月北京市住宅新房网签量为19893套,环比大涨62.1%,同比大涨72.92%,超出了2013年3月19398套的前期高点。成交价格方面,12月北京市新建商品住宅成交均价为25703元/平方米,环比上涨7%,同比上涨1.1%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,北京楼市受到了“认房不认贷”的房贷新政、普宅标准调整、公积金新政、央行降息等利好的影响,吸引了不少此前观望的需求入市,促成了成交量的显著反弹。不仅如此,房企为了冲刺年底业绩,让利、折扣等幅度加大,借势营销、去库存化走量,也促成了新房市场成交的走高。

  胡景晖还指出,北京市12月的新房网签数据中包括了7852套各类保障房和近1900套自住房,剔除此两类住房,实际成交的纯商品住宅约为10000套。这一水平和2013年9月10484套的水平基本持平。根据纯商品房的成交数据,并不能单纯理解去年12月的翘尾为纯商品房市场的大幅反弹升温。www.southmoney.com

  金丰易居&佑威数据显示,2014年12月上海市新建商品住宅成交面积为137万平方米,环比上涨31.78%,比去年同期上涨39.88%,创下2014年全年最高。由于中高端房源成交占比扩大,12月上海新建商品住宅成交均价刷新历史最高,达30016元/平方米,环比上涨8.40%,同比上涨17.90%。

  12月广州市新建商品住宅网签8456套,网签面积97.80万平方米,较11月增长12%,同比大涨75%,单月网签量创2014年最高。深圳市规划和国土资源委员会发布的数据显示,2014年12月新建商品住宅成交7754套,环比增加34%,同比增长126%,创下自2011年以来的单月成交量新高。不过广州、深圳的新房成交均价环比上月仍然微跌。

  二线城市的楼市成交也平稳上扬,环比、同比增长的城市超过六成。青岛、济南、常州、长春等城市成交量环比平均增幅超过20%。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,各大城市楼市成交量在年末出现反弹,除了市场因素、政策因素外,还与各地会把一些保障性住房、之前没纳入统计的住房集中放在年底统计进来有关。目前的市场只是相对有所好转,但不能确定为全面的反弹,各大城市较高成交量的取得,是建立在较大供应量的基础上的。在政策保持平稳的情况下,楼市价格取决于存货的去化周期,目前除北京、上海存货去化周期比较适中以外,其余城市的存货去化周期仍然很长。

  三因素催涨地产股

  2014年市场整体低迷,龙头房企销售额仍然保持增长,但是增速同比下降。中国指数研究院数据显示,从销售额来看,2014年1—11月前20家大型房企销售总额12505亿元,同比增长12.2%,增速较2013年有所下降。从销售面积来看,前20家大型房企销售面积总和为11354万平方米,同比增长10.4%,比2013年同期增速下降。

  多数大型房企的销售额已告别过去高速增长时代。万科1-11月累计销售额1901亿元,同比增速18.9%;恒大前11个月销售额1207亿元,实现同比增速22.7%;中海、碧桂园累计销售额在11月份也达到千亿元。从房企销售目标的完成情况来看,公布销售目标的25家房企中,恒大和绿城中国在前11个月已完成目标,另有5家房企目标完成率超过90%,近半数房企年度目标完成率不足80%。

  广发证券(行情,问诊)分析师乐加栋指出,房地产行业政策和货币环境持续利好,推动成交明显复苏。根据以往降息周期的经验,一、二线城市成交复苏具备可持续性,复苏趋势将会延续到2015年三季度。此外,在目前绝对库存依旧高企的背景下,房价在未来一季度内不具备系统性上涨风险,将继续处于环比下降的通道,整体友好的政策环境具备可持续性,成交将会加快回暖。

  由于房地产市场近年来的持续政策调控,地产股估值长期处于较低区域,2014年整体市场低迷、销售放缓、业绩低增长已经在股价中得以反映,地产股自2013年年中就开始了较大幅度调整。直至近期重点城市的成交反弹引发了地产股的大幅飙涨。

  华泰证券(行情,问诊)分析师曹光亮指出,地产股上涨有基本面中性偏正面、政策面暖风频吹、技术面上涨欲望强烈三大原因。基本面方面,开发商各融资渠道的融资成本全面下降,地产销售从10月份开始出现温和的复苏,这为股价上涨减轻了压力。开发商情绪渐趋乐观,土地市场开始活络,有利于股票市场良好预期的形成。政策面暖风频吹,2014年行政调控对地产业的态度发生了180度的转折,先是限购等行政性措施的退出,转向去调控化,后来的重新定义首套房贷款政策,鼓励商业银行发放房贷。技术面上涨冲动强烈,房地产行业滞涨,并且波动性出现异常,有强烈均值回归需求。曹光亮认为,在过去、现在和将来,地产行业就是一个简单、纯粹的周期性行业。

  安信证券近日发表的研报则表示,央行降息只是开始,预计未来地产成交将进一步回升,尤其是一线城市有望提前完成去库存调整,地产行业迎来政策面与基本面共振阶段,继续全面看好地产股。首推4条主线:一是大企业集中度的提升;二是布局一线城市高弹性的以及布局一线城市估值较低的标的;三是具有转型预期和动力的中小地产股;四是区域主题的地产投资机会。

  行业难现V型反转

  地产股近期的集体上涨再度引发了关于楼市的多空争论。瑞银中国首席策略师陈李近期谈到了他关注的2015年几大重要投资主题,其中首当其冲的就是房地产市场。陈李综合供、需两方面的因素认为,在三到四个月内,对房地产市场是乐观的,房产成交量的上升将毋庸置疑。   南方财富网微信号:southmoney

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