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佳兆业集团(01638)求生记:年报推迟公布 六大“漏洞”待修补

2015-09-22 09:12 南方财富网 www.southmoney.com

  佳兆业集团求生记:年报推迟公布 六大“漏洞”待修补。

  在被救和自救的切换中,佳兆业集团(1.56, 0.00, 0.00%, 实时行情)控股有限公司(以下简称“佳兆业”)此刻正使出浑身解数让故事翻篇。

  一切还是离不开这艘巨轮上的掌舵者—佳兆业主席郭英成。5个月前,郭英成放弃将佳兆业易主融创中国(4.37, 0.00, 0.00%, 实时行情)(01918.HK),他选择了归来重掌复兴大旗。

  和早期大多数潮汕帮商人一样,凭借宗法制为纽带抱团发展的模式,郭英成在深圳打下一片江山并创立了佳兆业。去年底的一夜之间,郭氏家族成为反腐浪潮中命运动荡折戟沉沙的民企缩影。在房源锁定事件之下,佳兆业开始螺旋坠落,先是股价,继而是财务,后是信心,融创中国团队以白武士姿态入主佳兆业。接下来的故事,大家都知道:郭英成的一记回马枪,让佳兆业与融创的关系裂痕彻底撕开。各地房源陆续解锁,这家房企正试图逐步解套。

  目前,近650亿元的高额债务以及推迟半年仍未披露的2014年年报,是郭英成面临的严峻挑战。9月18日,这一棘手的年报难产问题出现最新进展:佳兆业长期聘用的审计机构普华永道要求其须先处理及核实六大问题,才能进一步对其年报进行审核。

  年报能否或何时出炉,这是佳兆业复牌的关键,至今仍没有时间表。在等待命运转机的同时,佳兆业正在着手推进境外债务重组。9月9日,佳兆业已与代表一组境外债务持有人的顾问进行会面,据悉重组方案受到欢迎。在此之前,其与境内债权人的谈判已取得重大进展。

  疏困-销售重启

  9月17日,在回复时代周报记者关于债务重组进展的疑问中,“突破性进展”、“谈判进程良好”、“积极推进”等正面词汇是佳兆业方面给出的最多字眼。

  按照佳兆业官方发言人表示,目前成都、长沙、绥中、辽宁、南京、重庆、苏南和惠州八个区域的项目已经可以正常销售。在没有相关新融资方案公布前,外界依旧一致认为,复活这家企业的关键是:依靠项目销售回款带动财务流动性。

  目前,在内地23个省市中,佳兆业面临的债务谈判与项目情况各不相同。恢复销售、积极回款的指令,早就已经被下达到各个分公司中。最近推出的“红包大战”营销活动,则是冀望在传统楼市旺季里分一杯羹。

  8月27日,在长达近10个月封盘后,珠三角区域终于迎来了首个重新开盘发售的项目—惠州佳兆业1号。当天,佳兆业官方微信号意味深长地(60.25, 0.00, 0.00%, 实时行情)贴出这句“终于等到你,还好我没放弃。幸福来得好不容易,才会让人更加珍惜”,以示庆祝。

  核心城市核心项目的解封,无疑更能重拾信心。更早些时候,这个微信号宣告佳兆业南京大“胜”归来。在上海,好转的迹象也有呈现。时代周报记者了解到,位于奉贤的佳兆业8号项目一期将在近期交付。嘉定北城市广场一期和三期项目目前已经与总包方谈妥,开工在即。而被股权冻结的青浦项目,只要有资金进入就有望复工。此前被传将由法院强制拍卖的佳兆业金融中心项目,按照佳兆业官方回应时代周报记者的信息,“与原债权人已达成和解,不会拍卖,将有其他金融机构承接债权”。

  不过,在深圳大本营,佳兆业多个项目仍旧处于司法查封状态,在某种意义上,他的现金“水龙头”还没有完全打开。

  佳兆业2014年年中财报显示,深圳悦峰花园方面在建面积为近3.7万平方米,中央广场有近32万平方米在建面积和40万平方米的库存面积。此外,佳兆业深圳在建项目还包含了在建面积达14.4万平方米的前海广场项目。这三大项目,是佳兆业债权人口中的“肥肉”和“可以变现的资产”,也是此前负责佳兆业债务重组的谭礼宁眼里的“高质量资产”。

  时代周报记者翻查深圳市规划和国土资源委员会数据发现,截至9月20日,显示为管理局锁定和司法查封房源数量上,悦峰花园分别有73套和29套,中央广场三期(又名“城市广场” )有335套和333套。

  值得一提的是,附着这三个项目,背后的司法压力并不轻松。早在危机爆发初期,深圳地方政府使用了一系列被外界认为“非市场化手段”对佳兆业进行了制裁。锁定房源数量之多,令外界“闻所未闻”。

  而这些项目背后,则是很难厘清的债权关系。《界面》7月30日的报道指出,前海广场背后有着10个司法冻结请求;悦峰花园则有着14个司法冻结请求;中央广场更多,为21个司法冻结的请求。佳兆业官方发言人电话回应时代周报记者仅表示,目前深圳项目已经在启动恢复销售过程中。

  据不完全统计,至少有超过40家金融机构已经发起申请诉前财产保全并查封佳兆业资产。显而易见,仅仅依靠项目恢复销售,并不能完全缓解佳兆业的资金之渴。而即便是解除司法查封,债权人之间的利益如何分配也是一个棘手的问题。

  年报-六道“坎”

  到底佳兆业欠着多少债?2014年的年报,将是最终的答案。

  只是截至目前,这份年报还引而不发。过去了大半年之久,并无明确的时间表,佳兆业也因此一直处于停牌状态。

  佳兆业是有意启动年报发布事宜的。9月18日晚间,佳兆业发布公告表示,为恢复年报审核工作已经成立独立委员会。而它的核数师——普华永道,在经历此前涉嫌为年报造假事件后,给佳兆业的年报发布工作加了六道“坎”。

  具体而言,一是在审核过程中提交予核数师的若干文件的真实性,而其可能导致若干不计息负债重新分类为计息负债;二是向若干人士支付现金及收取若干人士的现金付款的性质及实质;三是购回或注销佳兆业若干先前已售出或已订立的发展中物业、持作销售已落成物业及建议发展项目的销售合约的性质及实质;四是佳兆业出售若干位于东莞的附属公司的商业理由;五是将应付付款人的垫款所得款项人民币7亿元变更为应付若干人士的其他应付款项的理由;六是佳兆业债权人对佳兆业出售其物业项目所施加限制的状况。

  这六点,每条处理起来都并不轻松。暴露佳兆业的隐性债务是无疑的,这同步又会对其负债结构和现金流产生影响。就第一条而言,直接指向了佳兆业的股权型融资,其实质是固定付息的债务,为表外隐性负债。

  “这些账目,有着极大的操作空间。一旦被曝光,可能会进一步放大佳兆业在管制规范上的疏漏。”财务人士李敏(化名)对时代周报记者形容表示,“就像捉了一只老鼠在自家的米缸”。

  梳理佳兆业的债务困局不难发现,导火索本是一笔海外债券的违约。从现在往回看,正是这笔应在2015年1月7日到期支付的2300万美元,到期债息将佳兆业逼至了墙角。而颇具讽刺的是,彼时,佳兆业的境外融资规划已经达到约合100亿美元,而第一笔债务违约,引发了国内的金融机构债主们的恐慌和追债。

  有不具名人士对时代周报记者形容,佳兆业在此前倒下时,“这个巨头的身体还是热的。”同时,值得注意的是,彼时这个巨头的财务指标并不难看,而第一次债务违约却超出了金融业的预想。

  而后,佳兆业公司的多个银行账户受到法院的冻结或者划扣处理。于是,现金流的冻结和划扣开始波及佳兆业在各地的楼盘实体。据公开资料显示,在目前佳兆业约650亿元人民币债务中,2015年年底前到期的本息合计达350亿元人民币左右。只剩下3个月左右的时间,如何渡过此劫,对于佳兆业而言事关重大。

  未了局-谈判进行中

  目前,好消息是,出现在各大新闻中,佳兆业已经获得浦发银行、中国银行(3.53, 0.00,0.00%, 实时行情)等主体债权人谅解,并与爱建信托、中融信托、华润深国投进行了耗时持久的债务谈判。

  佳兆业官方发言人亦对时代周报记者承认,目前与境内外债权人的谈判进程良好,她同时强调,“中国银行与我司谈判进程良好,已有突破性进展”。

  同时,自今年5月份以来,佳兆业在深圳、中山连续中标不少文体项目,也从某种程度上反映出,佳兆业正寻找着下一个发展的风口。此外,近期佳兆业大股东通过家族信托持有的股权被分别交还郭氏三兄弟,被解读认为或许郭氏在筹谋资金注入机会。

  目前来看,佳兆业重组工作的重点依旧在与债权人达成一致解决方案。

  9月10日晚间,佳兆业发布《建议境外债务重组的最新资料》公告称,前一晚,与境外债务持有人的顾问进行会面,并就顾问对境外债务重组计划的主要条款提出的建议进行了商讨。公告中,佳兆业提出了持续协商的要求。

  佳兆业官方发言人回复时代周报记者表示,9月9日的谈判在积极进展中,并往乐观的方向发展,此外,与境内外债权人的谈判正在积极推进。但发言人以谈判未最后达成,不便公开以免影响进程为由,拒绝透露更多的细节。而本次的协商方案,与半年多前公布的涉及约170亿元人民币的重组方案差异成为巨大悬念。

  回溯至今年3月8日,佳兆业当天夜间公布境外债务重组方案时,希望在不削减任何债权人本金的前提下,通过展期五年、削减利息的方式,缓解公司营运压力。该重组方案设计境外债券共约170亿元人民币,包括高息票据、可换股债券和境外贷款。不过,由于展期过长和(102.8, 0.00, 0.00%, 实时行情)利息过低等原因,此方案遭到部分境外债权人反对。

  在佳兆业的债务中,分量最重的为境外债务。这些债务产生的过程,也是房企融资弊端的写照。彼时火爆的地产行情催生了佳兆业对资金的饥渴,并转向了海外融资,其超盘手的队伍堪称豪华,包含瑞信、花旗集团、摩根大通等。

  只是谁都没有想到,佳兆业违约事件会引发这样大的风险:当其中一个资金链环节出现问题,引发不良信用的放大,导致金融机构的恐慌,企业现金流无法运转,高付息集中到期,项目无法变现,企业挣扎在危机的边缘。

  摩根大通在今年二季度发布数据显示,截至2015年5月29日,中国在美元债券市场的债券发行量创下同期新高,达420亿美元,是2007年1月份时的11倍。

  在未来数年内,连续不断的债息偿付压力将继续考验佳兆业及郭氏团队的承受力。

  投资者可以对佳兆业集团进行关注,从而进行有利投资。

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