作者：笑看风云… 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2008-1-10 【收藏】
土地调控成为今年房地产行业的重头戏，针对囤地房企的打压政策接二连三，令不少以土地储备为“市场卖点”的在港上市房企面临严峻考验，其前景也变得不甚明朗。昨天，受征收土地闲置费新政影响，内资地产股普遍表现疲软。除少部分商业、办公地产开发商股价波动不大或微涨以外，“以地起家”的大部分住宅开发商股价下压。
其中，土地储备最为充沛的“地主”碧桂园股价下跌1.30％，上海复地下跌1.96％，富力下跌2.34％，雅居乐下跌1.97％，合生创展下跌0.10％……
“这些企业绝大部分是高土地储备的开发商，甚至都是千万平方米土地储备的大鳄，土地新政的影响不容小觑。”中国指数研究院分析师表示。上海证券报记者则在去年中报数据中发现，合生创展的总土地储备为建筑面积1480万平方米，富力地产未建、在建的建筑面积达到2070万平方米，雅居乐则高达2460万平方米。
“新政对土地闲置满1年不满2年的，就要按照地价征收20％的土地闲置费。一旦真的落实到位，将成为企业巨大的成本压力，超过土地增值税的影响。”分析师指出，“因为对于内地的房地产企业来说，以往的高储地都是常态。1年的土地开发周期要求较高，对企业的资金运作是个考验。何况，增值地价需要缴纳，也让土地增值的收益被抵消不少。”
尽管此前房地产政策也是层出不穷，但是投行大多给予内地在港上市的地产公司“优于大市”的评级，昨天，接受记者采访的多数投行表示，此前多看好内地地产股。但投行也一直在提醒投资者，内地地产股受政策影响不小。“政策的出台和落实情况，将是影响地产公司长期估值的一个不容回避的因素。”高力国际表示。
对企业影响各不同
业内专家指出，土地政策对于内地在港上市的房地产企业来说，影响也不尽相同。打击囤地冲击最大的是实力较弱的中小房地产企业，特别是一些产品线单一的公司。这些企业可能被淘汰或不得不出让“存地”。对于在港上市的、资金实力较强的大型企业集团来说：一方面，土地成本将会增加，增值收益将会减少，加速开发也会提高对资金流的要求；但另一方面，收购和兼并的机会也在增加，合适的投资将有望帮助公司获得更快的发展。
“我们一贯的观点是，公司拥有的项目资源应以足够保障公司的持续经营和增长为尺度；为防止占压资金、降低周转效率，不主张过多的项目资源保有量，应略低于未来两年开工量，再考虑到地价水平的预期因素，基本就可以了。”一家大型企业老总表示。
土地新政出重拳 内资地产股全线下挫
于近日出台的国务院《关于促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)进一步强化了对土地闲置费的征收，在该消息的打击下，昨天香港的内资地产股全线下挫。
其中，跌幅较大的是近期刚刚上市的SOHO中国(0410.HK)，跌4.74％，收于7.43港元；碧桂园(2007.HK)跌1.3％，收盘8.36港元；上海复地(2337.HK)跌1.96％收于4港元；远洋地产(3377.HK)跌幅约2.12％，收盘报8.78港元；在众多地产股中，中国海外(0688.HK)受惠于不久前加入恒指，仅跌0.14％，收于14.78港元；合景泰富(1813.HK)因业绩较强，一直受到大行推荐，仅跌0.8％，收于9.7港元。
不过，香港申银万国的一位大市分析师对《第一财经日报》表示，其实目前的宏调措施已在市场的预料之中，因此虽然大部分地产股下跌，却并未引发相关股票的大幅震荡。
他表示：“机构投资者已经把迄今为止可能出现的宏调政策都考虑到了，因此目前的形势已经是相对较稳定的了。”不过，他对于内资地产股的近期走势仍持保留态度，他预计至少在本月末以前，内资地产股不会迎来“春天”。
事实上，股票市场上内地地产股的冷却真实地反映了当前内地房地产市场的低迷。不久前，碧桂园和雅居乐的美元债券发行都被迫搁浅。标准普尔评级服务认为，上述开发商推迟债券发行的原因在于不恰当的时机和投资者面临太多的选择，不过标普认为，搁置发债对碧桂园造成的影响究竟如何，目前下结论还为时尚早。
标普中国区总裁扈企平在给《第一财经日报》发来的报告中指出，未来12个月的资金流动性应当不是碧桂园这样的公司所面临的主要风险，相反，投资于中国地产业的最大风险来源于监管环境风险和过于激进的扩张。
此外，中银国际昨天发布的报告也认为，闲置土地增值税的强化并不会对现有的房地产开发商造成太大的影响。该报告认为，在这一政策下，囤积土地以期升值的利润将大大减少，持有大量土地储备的开发商必须加速开发，这将一定程度上缓解供给的不足，并促使这类开发商在近几年加速释放利润。但报告同时认为，大多数上市开发商很少以投机目的囤积土地，因而受影响甚微；但相反，在该政策得到严格执行的情况下，那些持有大量土地储备的中等规模开发商可能会受到影响。
就在《通知》公布当天，香港中原集团副兼中原(中国)董事总经理黎明楷，对媒体分析了内地房地产市场今年的形势。他认为，今年内地的地产格局将呈现五大变化特征，在政策格局上，从治标转向治本；在城市格局上，二、三线城市将崛起；在行业格局上，资本主导时代将来临；在市场价格上，将形成居住郊区化，及商务集约化；在投资格局上，中外投资热情将会持续高涨。
至于房地产价格，他预计随着一系列加紧的金融调控措施出台，各区域房价涨幅将放缓。但他认为，随着城市经济的提速，在区域发展战略带动下，二、三线城市经济发展进入快速发展阶段。“今年随着投机需求被抑制，二、三线城市房地产市场在初次置业需求的强力支撑下，将会持续快速增长。”
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