2008年4月17日 21:04
[世华财讯]国税总局对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%提高到20%，经济适用房维持3%。将有利于行业门槛提高，有助于优势大中型开发商成长前景。
国家税务总局昨日公布的《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》指出，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%。
分析师表示，房地产企业预售房款要预缴所得税是05年就已经实施的政策。提高5个点预计利润率将会增加预缴所得税的现金流，但同时08年从33%下调到25%的企业所得税率则将减少所得税现金流支出。总体上开发商项目资金杠杆空间被挤压的趋势不变，也会因为现金流影响而使得资金竞争优势加剧，将有利于行业门槛提高，有助于优势大中型开发商成长前景。
通知规定，这一通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。通知规定，对于非经济适用房开发项目，位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。
通知还规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
税务总局还发出通知称，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
分析师进一步表示，随着国内房地产市场的高度景气，特别是进入2007年后，国内房地产市场更是出现了井喷的行情。面对高烧不退的房地产市场，管理层接连出了意在抑制过热房地产市场的调控政策，特别是在07年末，从资金供应上出台了相关的调控政策，使资金密集型的房地产市场过热的势头得到了一定的抑制。
国税总局出台的该项政策属于调控中的一环。
同时，相信房价的大起大落是包括中央、地方政府在内所不愿意看到的。中央有关部委领导人在08年两会前后的表态足以证明这一点。但楼市成交量同比萎缩不会影响政府调控的立场和决心。目前房价基本保持稳定、成交量萎缩的局面比较符合政策取向，所以近期再出台严厉的调控政策打压房价和成交量的可能性不大。
房贷政策从紧、成交量萎缩带来的最大行业影响在于行业集中速度将会加快，强势大中型开发商将会获得更多的市场份额。
(王豪 撰稿)
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