购房按揭贷款额与月收入有何关系？

Hiying  问题：
本人男，27岁，大学本科毕业，南方人才市场集体户口，工作为番禺一家房地产开发公司设计部设计主管，准备购房（首次置业）结婚，因为刚换工作月收入为4500元（换工作前月收入6000元，明年可恢复至这一水平），请问我的情况可以贷款多少，如果以夫妻名义共同贷款，最多可以贷到多少？（我未婚妻稳定月收入2500元）

回复：

购房按揭贷款，决定贷款额度的因素不知包括借款人的月收入水平，还包括以下因素：

1.房产价值：一手房最高贷款额度为是房产价值的8成；二手房最高贷款额度是房产评估价的7成。如：购买一套二手房，价格101万，而房产评估价为100万的房产，借款人如果是首次置业，在收入等其他因素满足审批要求的条件下，最高贷款额也只能是100万的7成，即70万。如果是二套房贷的话，最高贷款额只能是评估价的6成，即60万。当然，以上情况必须建立在您有足够的首付款前提上，如贷7成，您必须有31万的首期款，贷60万必须有40万的首期款——另外还需有足够的税费、装修费用、中介佣金及按揭手续费预算，否则只能降低购房的房价预算。

2.借款人收入证明：根据银行贷款审批要求，借款人申请贷款的月供额度（包括个人名下所有的贷款月供额）不能超过借款人月收入额度的一半。以您目前的个人为例，月收入4500元，贷款的月供是不能超过2250元的；假设您目前还在供一套房子，月供是1000元，那么您如果再购买第二套并办按揭贷款的话，第二套的月供额就不能超过1250元（即2250-1000）。如果是以您夫妻共同申请贷款的话，夫妻月收入是7000元，现在申请的贷款产生月供额不能超过3500元。

另外，购买二手房的房产楼龄也会间接影响贷款额。部分银行对楼龄超过15年或20年的房产，会降低最高贷款额成数，可能降至六成或五成甚至更低。而银行规定商业贷款“按揭房产楼龄+贷款年限“不能超过30年，从而使贷款月供额必须在月收入一半以下做组合选择。

假设房产楼龄为5年，则商业贷款最高可贷25年，那么月供额不超过月收入一半，如2250元的前提下，可以做以下组合：

方案一：贷36万，20年——等额月供约2212元；

方案二：贷22万，10年——等额月供约2244元……

可以根据所购房产及个人首付款额度预算，通过调整贷款额度与月供进行不同组合方案。需注意的是：这种组合的方案也随着楼龄年限的增加而缩小组合空间。