南国置业002305上市定位分析

武汉南国置业股份有限公司A股股票将于2009年11月6日在深圳证券交易所交易上市。证券简称为“南国置业”，证券代码为“002305”。公司首次上网定价公开发行的48,000,000股股票自上市之日起开始上市交易。公司发行价格12.3元，发行市盈率为36.18倍。
 

    一、公司基本面分析

　　武汉南国置业股份有限公司成立于1998年，是一家以商业地产为引导的综合性物业开发企业。经过十余年的业务发展，形成了成熟的研发、物业开发和资源整合的经营模式，累计开发物业面积超过80万平方米，累计运营的商业物业面积超过20万平方米。

　　南国置业胸怀“建设精彩城市生活”的理想，在长期的研发和物业开发实践中，形成了“以价值发现为先导，以开发能力为支撑，以商业运营管理为后盾”的物业开发与运营相统一的机制。

　　公司前身--武汉南湖花园置业有限公司创立于1998年7月27日，注册资本为1000万元，其中远见集团持股82.80%，为公司实际控制人，公司为外商投资企业。2003年9月8日公司更名为武汉南国置业有限公司。2003年9月17日经南国有限全体董事一致同意，远见集团持有的股份转让予中国标准，股权变动后中国标准持股82.8%，为公司实际控制人。2005年3月1日，经南国有限董事会决议，南国有限注册资本增加至4,000万元，中国标准将其享有的未分配利润无偿转让给武汉新天地。本次增资完成后，南国股权结构变动为中国标准持股70%。2007年7月30日，中国标准将其持有的南国有限全部股权转让予许晓明先生，公司变更为内资企业。2007年8月28日，公司引进16明自然人股东，注册资本扩大至5,524.0756万元，许晓明持股56.06%。2007年9月30日南国有限采取整体变更方式设立武汉南国置业股份有限公司。

    二、上市首日定位预测。

    东莞证券 上市价格预测

　　预测机构 东莞证券

　　预测作者 陈桂柳、黄凡

　　预测价格 13.13-15.75元

　　预测摘要 投资建议预计公司09、10、11年的EPS分别为0.35，0.45.0.58元，根据目前地产行业平均PE水平，以及近期新上市的世联地产和中小板公司的发行市盈率情况，给予公司09年25倍至30倍的市盈率，公司的合理定价区间为8.75至10.5元。公司发行价定在12.3元，对应08年PE为33.24倍，估值偏高，但是从近期房地产板块的强势表现和市场对新股的追捧热情来看，预计公司上市首日开盘价会在13.13元-15.75之间，对应09年37.51-45倍PE。

　　长江证券 上市价格预测

　　预测机构 长江证券

　　预测作者 苏雪晶

　　预测价格 11.88-12.48元

　　预测摘要 我们预计公司的09、10、11年的EPS为0.32，0.44和0.55元，目前行业09年整体PE为26倍，10年整体平均PE为18倍，公司的合理询价区间应该在7.92-8.32之间，根据近期上市中小板公司首日开盘涨幅来看，预计上市首日开盘价11.88-12.48之间。

　　国泰君安 上市价格预测

　　预测机构 国泰君安

　　预测价格 14.2-14.7元

　　预测摘要 参考行业全体上市公司09 年动态PE 和RNAV 估值，以及06-09 年行业中小板IPO 公司静态PE，建议以08 年30 倍静态PE 和09 年25 倍动态PE、RNAV 平价确定9.46-10 元发行价。对比09 年以来上市中小板公司首日开盘涨幅，预计上市首日开盘价14.2-14.7，对应08 年42-44 倍PE，估值偏高。