上坤地产IPO：良性增长负债三连降，十岁年轻房企讲好故事(2)

　　从收入模式来看，物业销售、物业租赁以及咨询服务是上坤的三大收入来源。2019年，三者在总营收的占比分别为98.9%、0.8%和0.3%。其中，物业租赁和咨询服务分别为上坤于2017年和2018年新增的收入来源，前者的增长主要由于商用物业营运能力的提高以及商用物业的租金及租用率的上升;而后者则缘于合营企业及联营公司运营的项目数量增加，且仍由上坤提供咨询服务。

　　从负债水平和偿还能力看，上坤的负债率正逐渐回归健康水平，偿债能力也在不断优化。数据显示，上坤净负债率从2018年的325.9%降至2019年的118.8%，管控水平不断体现;利息保障率2019年为279.5%。

　　值得注意的是，在此前接受媒体采访时，朱静表示在未来在上坤的整体业务结构里面，一方面是做增量，另一方面做存量，增量占80%到90%之间，存量占10%到15%，因为存量是未来的市场。

　　在商业地产管理方面，上坤地产以轻重结合的双轮驱动模式为依托，主要负责社区商业、租凭产品、商业综合体以及文创业务。目前上坤持有的在管商业面积大概有30万平米，大都分布在一线城市。

　　Part 3

　　以三五战略护航获房企80强全新占位

　　2019年7月，上坤在上海发布了全新的“三五发展战略”，确定了下一个五年的发展战略和规划。

　　在投资策略上，上坤集团的全国化投资战略可以总结为“3+X”，即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游，伺机进驻新区域。

　　在产品策略上，一方面，上坤表示要从市场需求角度出发做贴合市场的产品，刚需置业产品占80%，改善置业产品占20%。另一方面，在业绩和品牌两个维度需求上，上坤集团借助于80%的标准化项目冲击销售业绩，同时打造20%的标杆项目树立企业形象。

　　五年一个战略的传统让上坤在不断变化的环境中，得以快速调整对应的策略，为企业未来五年的发展保驾护航。行至第三个五年，上坤的发展开始向坚持城市深耕战略倾斜。聚焦并重点投资七大区域，深耕现有城市，积累和营造上坤在部分城市与区域已取得的优势，在产品特色、客户口碑、品牌营造等多方面形成产品溢价能力、公司品牌力和区域规模优势将成为上坤发展的重中之重。

　　值得一提的是，在“三五战略”的开篇之年，上坤再次完成百强房企10位赶超，于今年3月获得房企83强的全新占位。在由中国房地产TOP10研究组发布的《2020中国房地产百强企业》的最新排名中，上坤位列第83位再创新高，较去年上升11位。