上坤地产IPO：良性增长负债三连降，十岁年轻房企讲好故事

　　2020年3月30日晚间，港交所披露上坤地产集团有限公司(以下简称“上坤地产”)IPO申请材料，上坤地产正式开启了自身的赴港上市之路。

　　据招股书显示，公司2019年营收为75.35亿元，2017年营收为12.01亿元，三年复合增长率150%，近一期营收增长率10.04%，2019年毛利润30.71亿元，毛利率40.8%，2019年ROE为29.6%，虽然公司在众多赴港上市房企中，体量偏小，但毛利水平和ROE等指标体现了良好的经营质量。

　　上坤经历十年的规模发展在上海占有一席之地，在全国房企百强站稳脚跟，其必然有追求速度发展的阶段，但近年来，上坤也逐渐迈向经营良性的一面。从最近一期的各项财务比率看，2019年上坤ROE达29.6%，毛利率达40.8%，净负债率降至118.8%，这在同体量已披露公开财务数据的房企中比堪称优秀。

　　Part 1

　　土储优质足以供未来二年开发

　　上坤地产2010年成立于上海，在群雄争霸的上海市场能有一席之地，上坤的产品溢价与操盘能力不逊于一些规模房企。上坤招股书披露，上坤2019年项目销售均价为37,216元，2018年这一数字更高，为47,117元(这一变化主要是由于上坤2018年销售主要来自上海，而随着公司对其他二线、强三线城市的布局，2019年销售收入一部分来自苏州等城市)。

　　经过多年发展，公司于2016年首次进入江苏省，随后拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。如今，上坤已布局了上海、江苏、浙江、安徽、广东、河南、湖北7大区域，项目绝大部分位于二线、强三线城市，包括苏州、佛山、东莞等长三角及大湾区热点城市。

　　截至2020年2月底，上坤的应占土储位于长三角、珠三角、中部核心经济区的面积分别为153.4万平方米、37.4万平方米、15.4万平方米，三块经济区的土储总量共占总土储的78.4%。公司总土储近265万平方米，足以供未来二年的开发。根据经营实践，上坤认为，保持48个月左右的已有土储开发周期，不过多积压库存，可以有效改善公司财务成本，经营效率更高。公司物业项目的质量、清晰的战略定位和良性经营效率将为其长期可持续增长奠定良好的基础及形成支撑。

　　Part 2

　　财务结构稳健不以风险换发展

　　根据招股书显示，2017年、2018年和2019年，上坤的营收分别为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元，年复合增长率达150%;毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%。其中，2018年的高毛利率是因为樾山项目的低密度优质别墅收入结转。其毛利率和营业收入相对同等规模企业而言，无疑表现比较优秀。